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2012. 05. 18
時報週刊
江韋侖7年才蓋好1棟 榮登台中豪宅王

江韋侖7年才蓋好1棟 榮登台中豪宅王

小時家境不佳,江韋侖高中畢業就到姑姑的麵包工廠工作,當完兵後繼續跟著姑姑轉型做鞋盒生意,生意上了軌道,同業要挖他到大陸設工廠擔任總經理,姑姑與合夥人決定也跟著他入股到大陸發展。如今聯聚貿易「Goodbox」是全球最大紙盒製造商,精品如ARMANI、PRADA、Marc Jacobs、HugoBoss等都是他的客戶。

由於鞋盒是低階加工行業,門檻不易架高,「我約在一九九四年左右,就看到鞋盒產業到一個瓶頸了。」江韋侖回想當年跨入建築業的原因,「轉做製鞋要專業,轉往紙廠門檻太高效益太低,我盤算不是在中國發展連鎖餐飲業,就是跟著朋友也做建築;會選擇做後者,是因為我只要找到一塊地,找個建築師畫圖、找家營造廠蓋、找個代銷幫忙賣,就可以了!」
聯聚第一個案子,是一九九五年別墅「聯聚和園」,建築師規劃二十八戶,江韋侖改成十四戶,而且還是九種造型,與當時只有一種造型的別墅大相逕庭,因此還拿到建照就潛銷了七成,還成為台灣別墅的範本,「做完後只覺得蓋別墅門檻太低,我轉進蓋大樓。」

SARD期間搶地 成七期王
他的第一個大樓案「聯聚和平」也是台中房價第一次每坪站上三千萬元的代表個案,一九九七年七月進場,沒多久就遇上震央在中部的九二一大地震,台灣建築業掀起倒閉潮,台中建商幾乎全掛點,江韋侖說,當時他安慰自己把那段時間當成心靈沉澱,好在還有另一個事業可以支撐,但其實壓力大到金而心肌梗塞。因為中部建築物毀損最嚴重的是大樓,像是豐原市的向陽永照大樓攔腰斷裂並倒塌,連帶影響聯聚和平的交屋,「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。我只好找幾個好朋友降價求售,還是賣掉了。」
聯聚和平讓江韋侖虧了三千萬元,他轉向上海找地推案,只是關鍵地址始終難取得共識,這時台灣SARS正猖獗,國際又有美伊戰爭,「台中的土地跌得夠低了,我去談了綠園道第一排的地,當時一坪才三十五萬元,現在可是三百萬元,七月進場時,我去了美國十天,回來後房子快賣完了,我趕緊再進場買地。」
這一次大舉加碼七期土地,聯聚從此成為七期帝王,也只在七期推案,「當時也有股東認為地價還會再跌,我則認為再跌有限,不過我會先算好安全庫存與成本之後,設停損點。」這也是聯聚每個案子工期長達七年,容易遇上景氣低迷,江韋侖還為此額外準備一筆客戶在交屋時要求減價的資金,「好在客戶很滿意房子,到目前為止都沒有動用過。」

控制案量房屋 既保值又增值
台中市不像台北市,房價靠著土地稀有與眾多人口,既保值又增值
,所以台中地產要保值,除了地段,還有建商品牌;聯聚能成為台中市房價指標,除了建案品質,與客戶完全埋單,具有用得上的「生活經驗」公設外,江韋侖會「造市」,也讓聯聚的房子增值。他造市的方式很簡單:手上的土地不是出,正在賣的五個案子總餘屋數去化到十戶以內,才開始推新預售案,「這是保護我的客戶,市場找不到聯聚的房,聯聚房價才能站穩,即使有人拋出案首,也會是高價成交。」

「所以景氣再好,我也不推多,五年下來平均每年頂多七、八十億元的案量。」相對的,聯聚財務控管也得嚴格,以減低難以預測的景氣衝擊,因此聯聚從購地、興建到銷售全部委外發包營造廠與代銷,也等於嚴控品質,難怪房仲業說,七期房價會因為建商不同落差相當大,每坪從二十萬元到七十萬元都有,即使是隔壁棟,房價也會出現至少十萬元的落差。

江韋侖說:「蓋房子,團隊要有中心思想且不能混淆,不能一下子在市中心,一下子又跑到郊外區,一兩年前因七期土地日減,必須跨區推出平價住宅而成立的聯聚副牌「理仁建設」,到現在一個案子都還未現身,就是江韋侖還未將單獨成立的團隊養成到他的理想境界。「今年理仁的案子應該也看不到,相對聯聚,我對理仁的評價宅理想狀況,是總價約在二千萬元,六十~七十坪、雙車位、面公園。」那麼他對聯聚蓋房子百分百的理想?「要做到了才知道吧。隨著年紀成長,思想越來越成熟,我想未來的案子要改的也不多了。」